Evolución de Derecho de Propiedad Inmobiliaria en Republica Dominicana
Introducción
La propiedad inmobiliaria en la época colonial está dividida en siete periodos, los cuales la legislación y el acontecer históricos nos presentas; Primer Período: La Bula Intercaétera del 3 de mayo de 1493. Segundo Período: La Ley de Amparo Real del 20 de noviembre del 1578. Tercer Período: La Independencia Nacional, 27 de febrero de 1844. Cuarto Período: Ley sobre división de Terrenos Comuneros del 21 de abril del 1911. Quinto Período: Orden Ejecutiva No. 511, del 1 de julio de 1920. Sexto Período: Ley sobre Registro de Tierras No. 1542, del 7 de noviembre de 1947. Séptimo Período: Ley de Registro Inmobiliario, No. 108-05, del 23 de marzo de 2005.
La propiedad privada en la sociead Taína
Precedente a la llegada de Cristóbal Colón a la isla la Hispaniola, el territorio estaba habitado por los taínos. Tenían una organización política que dividía la isla completa en cinco cacicazgos, los cuales eran: el Cacicazgo de Higüey, Maguá, Maguana, Marién y el de Jaragua. Los cuales no tenían claro el concepto de propiedad de la tierra, en tal sentido la usaban en comunidad y tampoco la tierra tuvo un valor pecuniario.
Las capitulaciones de Santa Fe
Las Capitulaciones de Santa Fe, fueron contratos de corte medieval suscritos entre la corona española y Cristóbal Colón, celebrados en fecha 17 y 30 de abril del año 1492, los cuales constituyen la génesis del derecho indiano y en el cual estableció el reparto de beneficios en las empresas ultramarinas que se iban a realizar. De estas se deprenden la legitimidad y el derecho que Cristóbal Colon tenía sobre una décima parte de los beneficios; recibió los títulos de Almirante, Virrey y Gobernador de las tierras que descubriera y colonizara. Todos estos títulos tendrían un carácter vitalicio y hereditario.
Para realizar los repartos de tierras Cristóbal Colon se apoyó en la Capitulaciones de Santa Fe y así poder ejercer su autoridad en todo el territorio. Gobernó sin limitaciones, resolvió conflictos surgidos entre españoles e indios. Es importante resaltar que, para la época, el derecho permitía esclavizar a todo aquel enemigo que fuera capturado en “justa guerra”.
La bula inter caeteral
Mediante la Bula Inter Caetera, dictada por el Papa Alejandro VI, el 3 de mayo de 1493, daba, cedía y asignaba a los Reyes Católicos de España las tierras recién descubiertas y en vías de conquista. A partir de esa Bula se consideraba que la corona que daba investida con el derecho de propiedad sobre todas las tierras descubiertas o por descubrir en el Nuevo Mundo. La ideología de la época consideraba que Dios era el creador y, por consiguiente, dueño de todo el mundo, incluyendo las tierras. Y como el Papa era su representante en la tierra, podía este último, decidir en nombre de Dios, a quién se las cedía y a quién no. Es por esta razón que la Bula Inter Caétera terminó teniendo fuerza de ley porque la Corona española la usó para justificar en lo adelante todas las operaciones jurídicas que hiciera con las tierras de América. Con esa Bula se inicia el primer período de la historia de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana.
La economía y las reales cédulas
La Encomienda consistió en la merced dada por la Corona a personas que la solicitaban, tener bajo su control a cierto número de indios con sus Caciques y Naborías. La Encomienda constituye la primera institución jurídica del Nuevo Mundo, creada por medio de la Real Cédula del 20 de diciembre de 1496.
El amparo real y las confirmaciopnes inmobiliarias
El Amparo Real fue introducido por mediante la real cedula del 20 de noviembre de 1578, disposición legal que buscaba recuperar las tierras de la corona, la cual la poseían por muchos años con títulos falsos. Lo que provocó que se depuraran todos los títulos que acreditaban la legitimidad de la posesión de la propiedad de los referidos terrenos. Con la adopción de esta ordenanza la corona recuperara inmensa cantidad de tierras en manos de particulares y así confirmando la cantidad de títulos emitidos.
Sin dudas, la corona resolvió muchos problemas económicos con el Amparo Real y la Confirmaciones. Incluso, en el año 1631 dictó una nueva disposición legal que amplió el Amparo Real.
Los ejidos
Los Ejidos fueron creados a través de la Real Cédula del 15 de abril de 1541 y consistían en porciones de terrenos que se destinaban al uso común de los habitantes de una comunidad; constituían predios de pastos para animales, montes para cazar, aguas para uso personal y agrícola y otras necesidades de la población. Los Ejidos estaban bajo la administración del Ayuntamiento Municipal.
Las regalías
Consistía en una cantidad de terrenos y bienes que los Reyes Católicos, se reservaron para ellos sin intenciones de donarlos a particulares, pero permitiendo que estos la usaran sacándoles beneficios personales como poseedores y no como propietarios.
Las mercedes
Estas fueron donaciones del Monarca de terrenos de su propio patrimonio y del de la Corona, generalmente a miembros de la alta nobleza o del clero en pago de algún servicio.
Las propiedades de los municipios
Los ayuntamientos coloniales tenían derecho a tener como propiedades ciertas porciones de terrenos, que generalmente recibían de la Corona al momento de su creación. Dichas propiedades podían ser objeto de operaciones jurídicas; tales como ventas, donaciones, etc. En estos casos el Cabildo actuaba como un verdadero propietario privado de las tierras y demás bienes que entraban en su patrimonio.
Las propiedades de las comunidades indígenas
Dentro de los primeros años del período colonial, las autoridades españolas hicieron una especie de separación en perjuicio de los indígenas. A esta separación se le llamó comunidad indígena. Las autoridades coloniales dispusieron que las comunidades indígenas vivieran en determinadas cantidades de terrenos que se consideraban propiedad de la comunidad india. Estas tierras, propiedad de los indios, eran las menos productivas.
La propiedad realenga
Esta propiedad pertenecía a la Corona española en la isla. Lo de realenga le viene del Rey. El Rey era el soberano y gran propietario de las tierras y de todos los bienes que existieran en la colonia.
La propiedad eclesiástica
Estaban constituidas por todos los terrenos que pertenecían a la Iglesia Católica. La Iglesia lo obtuvo por medio de las mercedes de la Corona, por donaciones ocasionales que le hacían los fieles y por compras que hacía, pero luego se prohibió a la Iglesia adquirir tierras por compra.
La propiedad particular
Esta propiedad estaba bajo el dominio de los colonos españoles. La adquirían de la Corona, ya sea de forma directa o por medio del gobernador y demás representantes de la colonia. También por compras, por confirmación de títulos en virtud del Real Amparo, por composición y por prescripción.
El nacimiento de la propiead inmobiliaria con la independencia nacional
- La propiedad inmobiliaria en la constitución del 1844:
El 6 de noviembre de 1844 se proclamó por primera vez la Constitución Dominicana. Con ella declaramos que la República Dominicana estaba formada por el territorio de la parte española de la isla, y que incluía las islas adyacentes. La Independencia Nacional es un acontecimiento de extraordinaria importancia en la historia dominicana porque desde el punto de vista del derecho, representa un pedido nuevo en la historia de la propiedad inmobiliaria. En efecto, con la proclamación de la independencia, la República Dominicana adquirió por derecho propio todas las tierras que pertenecían a los Reyes Católicos.
- Ley sobre biene nacionales
El Estado Dominicano, necesitó apropiarse de todos los bienes mueble e inmuebles y recursos económicos que le fuera posible, para permitirle a los constituyentes de la nación mantener viva su creación patriótica. Para ser posible y alcanzar ese objetivo, se dictó la Ley sobre Bienes Nacionales del 21 de julio de 1844, impulsada y promovida por el presidente Pedro Santana. Así, que con esta ley quedó claramente establecida la propiedad nacional.
- Ley sobre terrenos comuneros
Durante el periodo de la primera República, la gran mayoría de las tierras en uso estaban comprendidas en los llamados “Sitios Comuneros”, originalmente propiedad de un individuo, quien lo había obtenido por merced, amparo real, composición u otra forma de adquisición de propiedad, de manos de la Corona Española. Así con el paso de los años esos terrenos se habían subdividido continuamente por sucesión, ventas, donaciones u ocupaciones. Del título original, conservado en alguna escribanía municipal o por los herederos, legatarios o adquirientes, se sacaban las llamadas “hijuelas” que eran anotaciones de rebajas hechas en el título original y que luego se consignaban en un documento por separado, el cual era título que podía a su vez ser transferido íntegramente o ser también desmembrado por ventas parciales hechas al predio, y así sucesivamente.
En el año 1848 se dictó la primera Ley Dominicana de Registro, que exigía en los actos de mutación de derechos de propiedad el pago de un impuesto y la anotación en un registro a nivel municipal, pero no se sancionaba el incumplimiento y el requisito no era a pena de nulidad del acto, sino simplemente que, sin estar registrado, el acto no podía presentarse como prueba. El 21 de abril del 1911 se promulga la Ley sobre División de Terrenos Comuneros.
- Orden ejecutivo NO. 511
Con esta normativa se da inicio al quinto período de la historia del derecho inmobiliario dominicano. La Orden Ejecutiva No. 511, del primero de julio de 1920, dictada por el Gobierno Militar de ocupación norteamericana que gobernó nuestro país durante los años del 1916 al 1924, comienza la base jurídica e institucional de lo que sería el régimen legal de la tenencia de las tierras en la República Dominicana. Por lo que, con esta disposición legal se introduce en nuestro país el Sistema Torrens de registro de la propiedad inmobiliaria.
- Ley de registro de tierras NO. 1542
La Ley 1542, del 7 de noviembre de 1947, y sus modificaciones, los dominicanos manifestamos la decisión y voluntad de darnos el régimen legal de la tenencia de la tierra que nos rige. Esta Ley introdujo por primera vez un sistema científico de registro de las tierras, para que no hubiera confusión ni discusión sobre los méritos que tiene para constituir un nuevo período en la historia de la propiedad inmobiliaria de la República Dominicana. Esta ley quedó derogada por la actual Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.
- Ley de registro inmobiliario NO. 108-05, del 23 de marzo del 2005
Con la entrada en vigencia de la Ley 108.05, de Registro Inmobiliario, la cual introduce aspectos jurídicos, legales y procesales del ámbito del derecho común en la jurisdicción inmobiliaria, para normar el régimen legal de la posesión de las tierras y, en general, de los derechos inmobiliarios. La Ley de Registro Inmobiliario, por las características que les son propias, sin embargo, en muchos aspectos reproduce la anterior legislación, viene a ser adelantado su acontecimiento legislativo sobre los inmuebles.
La Ley 108-05, establece un nuevo modelo organizacional para la Jurisdicción Inmobiliaria, que contribuye con la descentralización del sistema, con la separación de funciones, y con una adecuada asignación de niveles de responsabilidad, jerarquía y relaciones entre las unidades de la institución; nuevo modelo de gestión, que simplifica y optimiza los procedimientos, desjudicializando e incrementando la celeridad de los mismos, facilitando el acceso a la justicia, acercando la jurisdicción a las necesidades de los usuarios y con la posibilidad de incorporar nuevas tecnologías que transforman las prácticas tradicionales aplicables a la mensura, el registro y la titulación.
Podemos decir que entre las novedades que introduce la actual Ley de Registro Inmobiliarios están; el ministerio de alguacil de la Jurisdicción Inmobiliaria para garantizar el derecho de defensa, las notificaciones y publicidad de las actuaciones y sentencias; el recurso de revisión por causa de fraude, exclusivo del tribunal, recibe cambios importantes; elimina la revisión de oficio de las decisiones de los jueces de Jurisdicción Original; estos jueces quedan igualados a los jueces de primer grado de la jurisdicción ordinaria, sus sentencias son ejecutorias y se harán definitivas cuando no sean atacadas por las vías que establece el derecho; se penalizan las demandas temerarias; se introduce el apoderamiento directo de los tribunales de jurisdicción original; las litis sobre derechos registrados tienen una mayor reglamentación; se limitan las audiencias que se realizan en cada proceso; se introduce el referimiento de manera formal; establece una reglamentación para los recursos contra las actuaciones administrativas; incorpora la perención y la caducidad de instancia en la Jurisdicción Inmobiliaria; en lugar de llamarse Jurisdicción de Tierras o catastral es Jurisdicción Inmobiliaria; especifica la mora judicial; se crea la certificación con reserva de prioridad, que dará seguridad a los posibles negocios inmobiliarios en curso; otorga facultad reglamentaria a la Suprema Corte de Justicia; elimina la prioridad para la mensura catastral; crea las direcciones nacionales de Registro de Títulos y de Mensuras Catastrales; también las direcciones regionales de Mensuras Catastrales; crea las tasas por servicios; por vía reglamentaria, incorpora salas de consultas y sistemas computarizados con novedosas posibilidades de usos tecnológicos, como la red geodésica, el GPS y los contactos satelitales, entre otros elementos.
La propiedad por sunaturaleza
- La propiedad inmobiliaria por su naturaleza, es aquellas que están destinada a permanecer fija en lugar, y su naturaleza es de interés social y económico.
- La propiedad mobiliaria, son todas aquellas que se pueden mover de un lugar.
¿Cómo se adquiere el derecho a la propiedad?
- La propiedad en la República Dominicana se adquiere de diferentes formas, las cuales se encuentran detalladas en código civil dominicano y en la ley 108-05:
- La propiedad de los bienes se adquiere y trasmite por sucesión, por donación entre vivos o testamentaria, y por efecto de obligaciones, (Art. 711. CCD).
- La propiedad se adquiere también por accesión o incorporación, y por prescripción, (Art. 712. CCD).
- Los bienes que no tienen dueño, pertenecen al Estado, (Art. 713. CCD).
- Art. 714.- Hay cosas que a nadie pertenecen, y cuyo uso es común de todos (las servidumbres). Las leyes de policía regulan el modo de disfrutarlas, (Art. 714. CCD).
Características del derecho de propiedad
El derecho de propiedad o dominio posee las siguientes características: es trasferible, transmisible, cesible, prescriptible, gravable y embargable.
Otras características del derecho de propiedad
La propiedad es un derecho real; La propiedad es lo primordial y fundamental de los Derechos Reales, ya que los demás parten de ella.
- La propiedad es un derecho autónomo; ya que es oponible (erga omnes) los demás están obligado a respetar el dominio del propietario.
- El derecho de propiedad es perpetuo; la propiedad no se extingue, no tiene limitación temporal, es un derecho perpetuo.
- Es un derecho exclusivo; La propiedad es exclusiva porque solo le concede al propietario la facultad de usar, gozar y disponer un bien con exclusión de los demás.
- Es un derecho inviolable; Lo garantiza la Constitución cuando dice que; el derecho de propiedad es inviolable, el estado la garantiza, se ejerce en armonía del bien común y dentro de los límites de la ley.
- Es un derecho elástico; La propiedad es pura y se encuentra al margen de toda carga o gravamen, sin alterarse su unidad esencial.
- Es un derecho autónomo; No depende de ningún otro derecho, es un derecho principal e independiente.
Conclusión
En virtud de las fuentes consultadas, observamos la evolución histórica y cronológica del Derecho Propiedad, la cual tuvo sus inicios con la llegada de los españoles a la isla de Santo Domingo, que por vía de consecuencia fue objeto de despojo a los indígenas. También con el nacimiento de la Independencia Nacional ese derecho de propiedad se inserta a los bienes que le son propio al nuevo Estado naciente.
De igual manera, es evidente que el derecho de propiedad en su evolución histórica; tiene siete grandes periodos, los cuales inician con el período colonial y su agitado proceso de conquista y apropiación por parte de los particulares, así como también, en el nacimiento de la República Dominicana, la propiedad inmobiliaria se reafirma en la primera constitución de la nación, asumiendo está, todos los bienes que naturalmente que conformaban el patrimonio de la Corona en la isla. Por lo que para la garantía jurídica fue necesario crear legislaciones, que han contribuido en gran medida garantizar el derecho de propiedad, así como la actual ley 108-05, y la creación de la Jurisdicción Inmobiliaria que a la actualidad es la más moderna.
Bibliografía
- Ciprián, R. (2010). Tratado de Derecho Inmobiliario (3ª. ed.).
- Vega, W. (2011). Historia del Derecho Dominicano. (7ª ed.).
- Profesor Cesar Matos, Julio. “Propiedad Inmobiliaria en el Período Colonial y Legislación Inmobiliaria en la Vida Republicana” y (Universidad del Caribe).
- Código Civil Dominicana.
- Ley de Registro Inmobiliario No.108-05, del 23 de marzo del 2005.
- Google Académico.
