Propiedad Horizontal y La Ley por la Que se Rige
En este ensayo hablaremos sobre la propiedad horizontal la cual se aplica en propiedades que son adquiridas individualmente y de forma colectiva que encontramos normalmente en edificios que tiene varios dueños al adquirir departamentos, locales entre otros y en el caso de una propiedad colectiva son los bienes comunes que son cuidados mediante el pago de alícuotas que colabora cada dueño que integran esta propiedad. Se describirá cual es la ley que establece según el código civil en donde explicaremos cual es la importancia que tiene y cuáles son las formas que se deben cumplir para integrar una participación horizontal que ha sido estudiada por varios autores a través de la historia, por lo que tiene varias concepciones. Para un mejor entendimiento desglosamos sus componentes: el vocablo “propiedad”, que significa “derecho o facultad de poseer alguien algo y poder disponer de ello dentro de los límites legales”, y el vocablo “horizontal” consiste en “tiene todos sus puntos a la misma altura”.
Esta propiedad consiste en una incorporación de propiedades distintas y separadas, es una comunidad voluntaria y permanente, integrada por los adquirientes titulares de cada uno de los pisos o apartamentos de un inmueble, sometidos en el ejercicio de sus derechos a normas legales o paccionadas.
La Ley de pertenencia horizontal hace mención de las distintas formas de constituir a los bienes que forman parte de la misma pero no hay un concepto como tal y finalmente el Reglamento es una ley que se encarga de regular aspectos específicos como es los derechos y obligaciones de los copropietarios pero no un concepto de la posesión horizontal.
No existe en ninguno de sus cuerpos legales un concepto de la propiedad horizontal, por eso nos vemos en la necesidad de establecer un concepto por lo que partimos diciendo que la propiedad horizontal es un derecho real que se ejerce sobre un bien inmueble propio, en el cual su titular tiene las facultades de uso, goce y disposición tanto material y jurídica contempladas en la normativa vigente, pero para que propiedad horizontal como tal se tiene dar la respectiva división y organización de los bienes inmuebles es decir la separación de un edificio o un terreno, como lo establece las normas vigentes.
La propiedad horizontal no se la debe considerar como un bien inmueble, sino más bien es un régimen especial que se encuentra regulado por la ley la cual estable como se debe dividir el bien inmueble, los derechos y obligaciones de cada uno de los propietarios.
Mientras en el Ecuador con el Código Civil de 1861 ya contemplaba a la propiedad horizontal en un artículo, ciertamente que por el Título “De las Servidumbres” se creería que está en el lugar equivocado pero no es así ya que nuestro Código Civil tiene sus raíces en el Código Civil Chileno el mismo que fue elaborado por Andrés Bello, el cual contemplo en un solo artículo lo más esencial de la propiedad horizontal, que se mantiene hasta la fecha en el artículo 895de nuestro Código Civil.
La propiedad horizontal ha evolucionado conjuntamente con las sociedades por lo que tiene varios rasgos importantes que han dejado bien marcada a las sociedades como es el ámbito económico, social y legal.
El aspecto económico es muy fundamental ya que la propiedad horizontal nos da muchas ventajas como: la construcción de edificios, urbanizaciones, condominios, entre otros ayuda al mejor aprovechamiento del terreno; la mayoría de estas construcciones se realizan en gran escala que finalmente terminan siendo baratas para los futuros copropietarios o dueños; no solo la compra de los inmuebles resulta barata si no también el costo de los materiales de construcción ya que se compra en gran escala y resultan mucho más económicos; además también promueve el ingreso de capital .
En el aspecto social, la propiedad horizontal busca satisfacer una de las necesidades más primordiales del ser humano, que es poseer una casa propia. Al tener en cuenta que la sociedad crese a pasos agigantados es necesario tener una solución al problema habitacional por que la propiedad horizontal es una gran solución a este problema y además ayuda a los copropietarios a mantener una convivencia sana, en un ambiente equilibrado ya que en su entorno se encuentra todo lo necesario para que los copropietarios puedan desarrollar su vida dentro de una comunidad al contar con diferentes áreas comunes para el esparcimiento de toda la familia o a su vez contar con lugares públicos cercanos, además la gran mayoría de los bienes inmuebles que son parte de la propiedad horizontal cuentan con seguridad privada que ayuda a que los copropietarios que puedan tener una seguridad tanto para ellos como para sus bienes.
También la propiedad horizontal nos da una gran ventaja de estabilidad y orden social, al aumentar el número de propietarios de una vivienda en un determinado lugar y así de alguna manera terminar con el problema habitacional de los últimos tiempos. .
Según la Ley y el Reglamento de la propiedad horizontal este estatuto tiene que pasar por la Notaria para ser aprobado y posteriormente por los gobiernos autónomos descentralizados, pero en caso de hace como establece la ley se estaría haciendo una construcción ilegal es el gran conflicto que existe con esta institución en nuestro país no se sabe si hacer caso a la normativa vigente o a los gobiernos autónomos descentralizados esta duda la despajaremos en los siguientes capítulos.
Es necesario conocer de manera clara y precisa como se constituye la propiedad horizontal para evitar problemas futuros tanto en la construcción de los bienes como en la constitución de la propiedad horizontal, la aprobación de los estatutos entre otros.
La propiedad horizontal tiene formas para constituirlas las cuales está regida por los requisitos materiales que tienen que ver con la estructura del bien, con las condiciones físicas que debe reunir ya sea la casa, el edificio, urbanizaciones, condominios, locales comerciales, bodegas, entre otros. En nuestra actual Ley de propiedad horizontal, lo único que nos exige para establecer el régimen de dominio es lo establecido en su artículo Nº1 en el establece los siguientes requisitos:
- Solamente se puede establecer sobre bienes inmuebles edificados;
- El bien inmueble edificado o de las distintas formas de constituir la propiedad horizontal debe contar con dos o más unidades;
- Todos los bienes inmuebles que forman parte de la cooperación horizontal deben tener autonomía de acceso;
- Los bienes que conforman parte de la propiedad horizontal pueden ser de distintos propietarios o de uno solo;
- Al igual que los bienes inmuebles los terrenos siguen las mismas reglas es decir están constituidos por bienes que son parte de las edificaciones y otros exclusivos y se manejan de la misma manera que los bienes;
- Además a raíz de la reforma del año 2011 la ley hace una definición de cada planta de los bienes inmuebles: Subsuelo-. Son aquellas que se encuentran debajo de la planta baja y en caso de que exista más de una planta baja, en el subsuelo se le colocara un numero ordinal conforme se alejen de la planta baja. Primer piso-. El que se encuentra encima de la planta baja. Segundo piso-. Es aquel que se encuentra inmediatamente superior al primero; y así en adelante;
- Finalmente la ley señala que los entre pisos forman parte de la planta en la que están adscriptos y no podrán considerarse como pisos independientes.
En los requisitos formales es el reglamento interno, el cual se van a determinar todas las normas que van a regir dentro del complejo habitacional; se determinara privadas, así como comunes: tanto generales y especiales; y también la alícuota correspondiente a cada una de las unidades que formen parte de la propiedad pertenecientes al complejo habitacional.
En conclusión la propiedad horizontal es un término jurídico que establece la legislación Ecuatoriana regula y busca cumplir la satisfacción habitacional de los propietarios y de sociedad; y a su vez buscar un mejor aprovechamiento del suelo ya que esta figura se caracteriza por aquello ya que pueden ser diversas formas en que puede constituirse como lo es en el ámbito de la vivienda sino también en el área comercial o incluso ambas en el código civil se regula a la propiedad horizontal pero no de la manera que la sociedad pero en la mayoría de los requisitos para la constitución de la propiedad horizontal son fáciles de cumplir pero algunos en el ámbito administrativo como es en el reglamento interno existe una gran contradicción al momento de pasar por el registro de la propiedad
