Enfoques y Técnicas de la Valuación de Bienes Raíces

Introducción

La valuación es un proceso científico que a través de técnicas y metodología busca determinar el valor de un cierto bien inmueble analizando los factores físicos, económicos, sociales y políticos, lo cual se dejará establecido en el documento llamado Reporte de Avalúo, el cual es elaborado por un Perito Valuador Profesional Certificado.

El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) define la valuación como “el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien”.A nivel mundial, el International Valuation Standards Council (IVSC) es la organización sin fines de lucro que establece estándares internacionales de la práctica de valoración internacional, así como normas de valoración para la valuación, al servicio del interés público.

Los antecedentes de la valuación de bienes inmuebles en México datan desde inicios del siglo XIX, cuando surge formalmente el impuesto predial con fines exclusivamente tributarios, pero que también “sentó las bases para el Catastro de la Ciudad de México”. (Sánchez Juárez, 1986) El objetivo principal era realizar una descripción detallada el bien inmueble para determinar un impuesto sobre la propiedad en cuestión, con respecto a la obligación constitucional de contribuir en los gastos públicos.

Desarrollo

Enfoques y técnicas para la valuación inmobiliaria

Como ya se mencionó anteriormente, la valuación inmobiliaria es un proceso regulado a nivel internacional por el International Valuation Standards Council (IVSC), el cual establece estándares internacionales de la práctica de valoración internacional, así como normas de valoración para la valuación, al servicio del interés público. Sus objetivos principales son:

•  Desarrollar Estándares Internacionales de Valuación de alta calidad que aseguren consistencia, transparencia y confianza en las valoraciones en todo el mundo.
•  Fomentar la adopción de Estándares Internacionales de Valuación, junto con la profesionalidad en la valoración proporcionada por las organizaciones de profesionales de valoración en todo el mundo.

El IVSC facilita la colaboración y la cooperación entre sus organizaciones miembros, que son proveedores de servicios de valoración, empresas de servicios financieros, reguladores, organismos internacionales e instituciones académicas. El IVSC está compuesto por más de 130 organizaciones miembros de todo el mundo y cuenta con el apoyo de numerosos patrocinadores que son líderes en la profesión de valoración.

A nivel nacional, la Secretaría de Economía, es la institución que regula la valuación a través de la Dirección General de Normas con la declaratoria de vigencia de la norma mexicana, la cual establece los requisitos generales que deben cumplirse, con el objetivo principal de proporcionar confianza de que el servicio de valuación será llevado a cabo con competencia técnica, imparcialidad, confidencialidad y dedicación.

Con respecto a las técnicas para la realización de avalúos, el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), establece la utilización de los enfoques de costos, ingresos y mercado; por otro lado, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), determina los enfoques comparativos o de mercado, físico o de costos, residual y capitalización de rentas.

Enfoque comparativo o de mercado

Consiste en la recopilación de información del mercado de bienes comparables al bien por valuar, con el objetivo de conocer los valores de operaciones cerradas y de analizar la oferta y la demanda, para poder establecer el precio más viable de compra para dicho bien.

Enfoque físico o de costos

Estima el costo de reproducción o reposición de un bien igual o semejante al bien analizado a la fecha del avalúo y al resultado de esta estimación se le denomina Valor de Reposición Nuevo (VRN). Si el bien no es nuevo, su valor se verá afectado por los factores de depreciación y obsolescencia aplicables y así se obtiene el Valor Físico o Valor Neto de Reposición (VNR).

 Es decir, el valor de un bien inmueble o mueble es comparable al costo de reposición o reproducción de uno con utilidad o funcionalidad semejante a aquel que se valúa, considerando todas aquellas condiciones que pueden influir en el valor de cada uno de los bienes. Generalmente tiene como objetivo principal conocer el valor de bienes atípicos, de los cuales no existen operaciones u ofertas comparables en el mercado.

Enfoque de capitalización de rentas

Este enfoque considera el valor presente de los beneficios a futuro derivados del bien a valuar y es medido por medio de la capitalización de los ingresos. Se aplica a los bienes susceptibles de explotación económica, cuyas expectativas de ingresos a futuro, sustentan el valor del bien en cuestión.

Enfoque residual

El valor residual es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adquiere un terreno con construcciones, para desarrollar en él un proyecto inmobiliario; el enfoque residual se aplica siempre y cuando no existan evidencias confiables de mercado y exista viabilidad técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando el mayor y mejor uso del inmueble.

Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, así como de la complejidad del caso, el método residual podrá llevarse a cabo mediante dos análisis:

1. Residual estático.
2. Residual dinámico.

Por consiguiente, podemos establecer que el actual proceso de valuación inmobiliaria en México, formado por las instancias gubernamentales reguladoras de los servicios de valuación está fundamentado en enfoques tradicionales como son el comparativo o de mercado, el físico o de costos, el de capitalización de rentas y el residual. Los cuales a su vez, enfatizan los elementos endógenos, tangibles y edificatorios de los bienes.

Conclusión

De acuerdo a las ideas anteriores podemos establecer que la valuación inmobiliaria es un proceso técnico metodológico cuyo objetivo es determinar el valor del bien inmueble mediante la medición de componentes físicos, económicos, sociales, jurídicos y de mercado, propios del bien y el enclave del mismo.

Por consiguiente, podemos establecer que el actual proceso de valuación inmobiliaria en México, formado por las instancias gubernamentales reguladoras de los servicios de valuación está fundamentado en enfoques tradicionales como son el comparativo o de mercado, el físico o de costos, el de capitalización de rentas y el residual. Los cuales a su vez, enfatizan los elementos endógenos, tangibles y edificatorios de los bienes.